Как рефинансировать ипотечный кредит?

13.02.2015

В России понятия ипотечного жилищного кредитования не существовало до начала 90-х годов. В 93-94-х годах получить деньги на покупку жилья под его залог было возможно в нескольких государственных банках. Современная ситуация на рынке характеризуется жесткой конкуренцией среди коммерческих организаций. Результатом этой конкуренции и стала схема рефинансирования займа. Не устраивают ставки и условия — меняйте их на более выгодные. Прежде чем подавать заявку на рефинансирование, необходимо просчитать все минусы и плюсы. В статье расскажем, как выгодно рефинансировать ипотечный кредит.

Рефинансирование или реструктуризация, что выбрать

В банковской терминологии существуют дв разных понятия «рефинансирование» и «реструктуризация». В первом случае заключается новый кредитный договор, во втором — меняются условия старого.

Когда нужна реструктуризация?

Если по жизненным обстоятельствам, ежемесячные платежи стали неподъемными.
Когда материальное положение изменилось в худшую сторону, и вы не способны выплачивать проценты банку.
Изменились условии выплаты заработной платы, необходимо перевести валютный кредит в рублевый.
Главный признак — существенное ухудшение материального положения.
Рефинансирование предполагает заключение нового кредитного договора на условиях, отличных от первоначального.

Когда может понадобиться рефинансирование?

Появилась более выгодная программа жилищного кредитования.
Есть возможность увеличить сумму займа.
Не устраивает валюта займа и платежей.
Заемщик может претендовать на льготные условия кредитования.
Есть возможность изменить форму платежей.

Примечание: часто кредитные организации под видом реструктуризации оформляют новый договор. Для реструктуризации задолженности требуется заключение дополнительного соглашения к существующим правоотношениям, изменение процентной ставки или программы кредитования не предполагается. Для банков рефинансирование более выгодно, так как взимаются дополнительные комиссии за выдачу нового займа.

Куда обращаться за рефинансированием и сколько это будет стоить?

Вы можете обратиться и в свой банк, с которым заключен первоначальный договор, и в любой другой, который предложит хорошие условия. Когда взять новый кредит взамен для погашения старого невозможно?

В договоре может быть запрет на рефинансирование кредита.

В договоре есть условие о невозможности повторного залога недвижимости.

Схема перекредитования в своем банке

Это наиболее выгодная для заемщика ситуация. Вы заключаете новый кредитный договор с этим же банком. Вам не надо заново собирать все справки и документы, страховаться. Достаточно предоставить свежую копию трудовой книжки и справку 2-НДФЛ. Кредитная организация погашает собственными средствами старый кредит, а вы выплачиваете новый. В залоге меняется только основание, залогодержатель тот же. Если прошло много времени, можно и переоценить стоимость имущества за свой счет.

Обращаемся в сторонний банк

Многие заемщики попадаются в ловушку к банковским организациям, предлагающим очень низкие ставки по ипотечным кредитам.

Запомните: если ставка очень низкая, в договоре будут заложены дополнительные комиссии, которые покроют разницу в процентах, а может и превысят ее в сторону нового кредитора.
Схема простая. Банк перечисляет всю сумму долга на счет прежней кредитной организации, вы начинаете платить новому кредитору. Вопрос залога решается следующим образом: пока прежний залогодержатель снимает обременения, новый находится в подвешенном состоянии. На срок снятия обременения и регистрации новой ипотеки вам, скорее всего, предложат оформить поручительство или предоставить другое имущество, ставка на этот период будет завышена.

Перекредитовываясь в другом банке, необходимо собрать полный пакет документов. Платить будете за рассмотрение заявки, за оценку залога, регистрацию ипотеки, за открытие и ведение судного счета, возможны и другие комиссии. Перестраховать недвижимость, собственную жизнь и здоровье придется, если страховая компания не аккредитована в банке, независимо от срока действия прошлого договора.

Внимание: если первоначальный кредитор препятствует (не снимает обременения с предмета залога, требует комиссию за досрочное погашение, если она не предусмотрена договором) вашим отношениям с новым, вы можете пожаловаться на его действия в суд или в Банк России.

Главный критерий для любого банка — добросовестность в оплате прошлых платежей и финансовое положение. Если с этим проблем нет, вам должны пойти на встречу.

Когда рефинансировать ипотечный кредит выгодно?

Эксперты утверждают, что материальную выгоду можно получить при разнице в ставках от 2 до 5%. К слову сказать, в США кредиты рефинансируют даже при различии в сотых долях процентов. Для России это не актуально, в виду сложной схемы перекредитования, взимания дополнительных комиссий и особенностей платежей. Не стоит избавляться от старых обязательств за счет нового займа с низкими процентами, если:

Осталось платить меньше 30%. Размер комиссий, сбор документов и стоимость переоценки залога сведут на нет разницу в ставках.

Учтите, что вы выплачиваете основную сумму процентов в первые пять лет, потом происходит уменьшение «тела кредита». Проанализируйте свой график платежей и прикиньте, на какую сумму уменьшатся выплаты. От этой сумму отнимите примерно 1% от общего долга (сумма, которую потратите на оформление и выдачу займа) и получите вашу выгоду.

Внимательно прочитайте условия действующего обязательства, предусмотрена ли комиссия за досрочное погашение, и каков ее процент.

Существенное уменьшение суммы можно получить, если:

Процентные ставки отличаются на несколько позиций, а платите вы первоначальный кредит не менее 6 месяцев и не более 1 года. Если вы внесли первые 2–3 платежа, в рефинансировании откажут.

Если в вашей семье изменилась ситуация, например: родился ребенок, вы можете получить статус малоимущих граждан. Для некоторых категорий федеральными программами предусмотрены жилищные субсидии, в том числе и за счет погашения первоначального взноса или процентов по кредиту государством.

Вам необходимо изменить предмет залога. Новая залоговая недвижимость стоит дороже, вы можете увеличить сумму займа и снизить проценты.

Когда аннуитентные платежи заменяются на дифференцированные, вы экономите примерно 20% от общей суммы банковских дивидендов. При дифференцированной системе платежи разделены на равные доли, то есть, независимо от периода, вы оплачиваете и «тело кредита», и проценты в примерно равном соотношении. Проценты начисляются на оставшуюся сумму. При аннуитете дивиденды банку в первые месяцы-годы составляют основную долю платежа, а иногда и весь ежемесячный платеж. В итоге, основной долг уменьшается очень медленно.

Примечание: практически все банки работают с аннуитетом, обеспечивая себе выплату процентов. Если у вас есть возможность перекредитоваться с условиями дифференцированной системой, не упускайте редкую возможность.

Заключение нового договора выгодно, если в качестве залога был указан объект незавершенного строительства или право требования кредитора по ДДУ (договору долевого участия). Как только квартиру зарегистрировали в юстиции, ее стоимость увеличилась в несколько раз. Можно получить большую сумму займа.

Таким образом, оценивайте преимущества, посчитайте прибыль и подавайте заявку на рефинансирование. Эта возможность предусмотрена действующим законодательством, и если вы добросовестный заемщик с хорошей кредитной историей, любому банку будет выгодно с вами сотрудничать.