Как купить комнату?

17.02.2015

Когда квартира — очень далекая перспектива, а ипотека — неподъемное обременение, остается единственный выход жить самостоятельно и более-менее комфортно — купить комнату. Этот вариант — стартовая площадка для молодой семьи или одинокого человека. От общего числа объявлений о продаже недвижимости примерно 20% приходится на комнаты. Покупая не очень ликвидную недвижимость с целью проживания, стоит поинтересоваться правовыми аспектами. В статье редакцияRegionalRealty.ru дает советы по выбору комнаты и ее покупке.

Как купить комнату в коммуналке. Правовые особенности недвижимости

Иронично названная «коммунальным раем», недвижимость с общим туалетом и кухней ассоциируется у нас со скандальными соседями, грязной посудой и очередью к умывальнику. Реальное положение вещей может несколько отличаться. Соседи бывает добропорядочные и тихие, бывают и такие, которые постоянно в разъездах. И, если «коммуналка» — единственный способ обеспечить себя жильем, следует знать ее правовые особенности:

Если вам предлагают комнату не в собственности у продавца, а только в праве пользования по договору найма с местными властями, не соглашайтесь. Хоть и неприватизированного жилья в России осталось не так много, прецеденты случаются. Недвижимость, предоставленную внаем муниципалитетом, можно только обменять по правилам, установленным Жилищным кодексом РФ.

Выясните, что вам продают — абстрактную долю или ее эквивалент в виде конкретной комнаты. То есть, имущество равное, к примеру, ¼ доли или выделенную комнату с индивидуальными признаками. Лучше приобретать выделенную в натуре часть. При покупке доли надо заключить соглашение о порядке пользования, указав на комнату, которая будет принадлежать вам.

Если вас убеждают заключить договор дарения, не поддавайтесь уговорам. При дарении не требуется согласие соседей. НО: сделка по закону — мнимая. Вы фактически обманываете государство, скрывая реальную сделку за притворной. Последствия: имущество возвращается собственнику. Обоих участников ждут штрафные санкции.

Что нужно узнать у продавца

Какое количество человек проживает, и какое — прописано.

Не желают ли собственники остальных квартир улучшить свои бытовые условия за счет продаваемой жилплощади.

Как соседи пользуются общим имуществом, на каком основании.

Главное — удостовериться, что все сособственники отказались от выкупа. Порядок уведомления и сроки определяются в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Если кратко, продавец письменно уведомляет соседей, о том, что собирается продавать комнату. Указывает на стоимость и условия. На размышление и поиск средств законодатель дает соседям 1 месяц. Если за это время никто не заявился, все отказались и отказы нотариально удостоверены, можно покупать.

Внимание: законная купля-продажа только та, которая совершается на тех же условиях, на каких комната была предложена соседям. Главное — идентичная цена.

Важный момент: если какая-то комната в коммуналке в собственности у муниципалитета, местные власти тоже могут претендовать на жилплощадь.

Нюансы

За несовершеннолетних и недееспособных действуют опекуны и попечители. Отказ должен быть согласован с органами опеки.

Осторожно наследники! Если собственник одной из комнат умер, то отказаться от выкупа должны наследники. У них 6 месяцев со дня смерти собственника для заявления правопритязаний на наследственное имущество. Если купите без их согласия, они при желании оспорят сделку и переведут права и обязанности по ней на себя.

Еще вариант. Выделенная комната принадлежит родственникам в долях. Если среди них дети до 18 лет, продать принадлежащую им долю или выделить ее невозможно. Этот вариант сразу отметайте. Ищете комнату с одним собственником или взрослыми и дееспособными сособственниками.

Когда к правовой стороне вопроса претензий нет, остался последний экзамен для вашей предполагаемой недвижимости — «детективное расследование».

Шаг 1. Пообщайтесь с соседями покупаемой коммуналки и жителями квартир поблизости. Выясните информацию о хозяевах комнаты, поинтересуйтесь прошлым вашей недвижимости. Кроме полезных сведений, сможете оценить и адекватность жильцов.

Шаг 2. Прогуляйтесь под окнами будущей квартиры в вечернее время. Посмотрите на перспективу, того, как будет проходить ваш вечер: в относительной тишине или в окружении алкоголиков и «дебоширов».

Шаг 3. Попробуйте запросить развернутую выписку в Росреестре. В ней будут указаны все предыдущие манипуляции с имуществом. Это не так просто, потому что, вы в принципе не имеет отношения к недвижимости. Попытайся договориться, объясните ситуацию.

Как купить комнату в квартире

Комнаты в коммуналках уступают пальму первенства дешевого жилья комнатам в квартирах. Жители Столицы, а также различные агентства недвижимости предлагают купить комнату, а чаще долю. При отсутствии юридических ограничений, долю в последующем можно выделить. Если, конечно, это не 1/100 и тому подобное.

На что надо обратить внимание:

Если в квартире есть доля несовершеннолетнего ребенка, любой выдел запрещен.

Для продажи требуется согласия всех сособственников.

Обратите внимание на обременения и способ приобретения. Допустим, недвижимость приобретена за средства материнского капитала. Предполагаемая сделка повлияет на права детей. Варианты, которые следует отметать сразу — квартира в залоге у банка, под арестом.

Подводные камни

В объявлении написано, что никто фактически не проживает. Потом выясняется, что в квартире зарегистрировано еще человек 10. Все они имеют права поставить свою «раскладушку» и ночевать сколько угодно. Если вы купили долю в праве без материального выдела, если порядок пользования нигде не прописан и не удостоверен нотариусом, то ваша жилплощадь тоже под угрозой.

Не покупайте 1/25, 1/30 и тому подобную долю. Это мошенничество. Эту так называемую недвижимость трудно продать, могут возникнуть проблемы с пропиской, тем более, если на данной жилплощади уже прописано с десяток человек.

Однокомнатная квартира — это неделимый объект, никакие доли в ней не выделяются.

Что надо сделать

Шаг 1. Актуален, также как и в случае с коммуналкой, опрос соседей.

Шаг 2. Просите у собственника выписку из Росреестра и из домовой книги. Если отказывает, есть что скрывать. Можете попробовать получить самостоятельно в Росреестре и в ЖЭКе.

Шаг 3. Вместе с проживающими письменно определитесь с порядком пользования кухней и ванной комнатой, коридором, тамбуром. Зарегистрируйте документ у нотариуса.

Шаг 4. Позаботьтесь об отдельном лицевом счете. Фактически надо просто выделить часть в оплате коммунальных услуг равнозначную вашей доли в квартире. Все это прописать в соглашении и заверить у нотариуса.

Последний вариант — комната в общежитии

Общежитие отличается от коммуналки, тем, что предполагает временное проживание граждан. Купить комнату в общежитие 8 лет назад — было невозможно. С 2007 года Жилищный кодекс РФ разрешил их приватизировать — получать в собственность и соответственно распоряжаться. Порядок приобретение идентичен предусмотренному для коммунальной квартиры.

Идеальный вариант для инвестирования, если недвижимость имеет «статус квартиры». Это значит — у комнаты должны быть технические характеристики, обозначенные в паспорте, а у собственника — свидетельство о праве с указанием на индивидуально определенную вещь.

Таким образом, покупка комнаты процесс трудоемкий и не быстрый. Внимательно относитесь ко всем мелочам, не покупайте недвижимость наспех, не соблазняйтесь на низкую стоимость. Помните, комната — это только «стартап», стремитесь к большему. Надеемся, что наши советы и рекомендации помогут вам купить свою первую недвижимость, инвестировать в нее накопленный капитал.