Как из квартиры сделать дом?

25.02.2015

До 2000 года присоединение к жилплощади мансардных и подвальных помещений, а также возведение капитальных строений в многоквартирном доме не вызывало особых проблем. Имущество принадлежало муниципалитету, и все проблемы решались через чиновников. Действующее законодательство требует от собственников не только получения согласия от жителей многоквартирного дома, но и разрешительную документацию от огромного количества надзорных инстанций. Но, если вам очень хочется превратить скромную квартиру в коттедж, стоит рискнуть. В статье расскажем о технических возможностях и основных проблемах собственников.

Простор для фантазии владельцев жилплощади на первых и последних этажах

Дом отличается наличием нескольких этажей, просторных подсобных помещений и придомовой территорией с участком. Исходя из этих признаков, превращаем квартиру в дом.

Использование чердака для обустройства полноценного мансардного этажа

Вы добавляете к общей площади квартиры жилые комнаты. Не всякий чердак подойдет под мансарду. В законе определены признаки жилого помещения, которыми являются:

• наличие естественного освещения;
• высота потолка не менее 2,7 м;
• отсутствие открытых инженерных сетей общего пользования;
• наличие железобетонных или смешанных перекрытий пола.

Этап 1. Фиксируем возможности чердачного помещения. Визуально определите параметры чердачного помещения. Если, считаете, что свободные квадратные метры подойдут для дополнительного этажа, подтвердите это документально. В БТИ (Бюро технической инвентаризации) заказываете техническое обследование, они делают заключение о возможности присоединения. Если ответ положительный, двигаемся дальше.

Примечание: в домах постройки 50-60-хх годов идеальные чердаки — полностью железобетонные перекрытия и крыши-домики. Мансардная часть в торце дома имеет самую большую высоту.

Этап 2. Договариваемся с жильцами.

Возьмите на заметку: на этом этапе стоит отметить существующий правовой момент. Если чердак находится над вашей квартирой, доступ к нему обеспечен только вам, там нет инженерных сетей и коммуникационных систем общего пользования, согласие собственников вам не нужно. На этот счет есть конкретная судебная практика со ссылками Жилищный кодекс РФ. Суд указывает на то, что общее имущество лишь то, которое необходимо для эксплуатации двух и более квартир.

Получение согласия зависит от способа управления домом: если управляющей компанией (далее УК) собираете подписи с собственников, необходимо 2/3 голосов; если ТСЖ, вопрос решается на общем собрании. В любом варианте необходимо нотариальное удостоверение.

Внимание: не договаривайтесь с председателем ТСЖ или УК, в обход собственников, когда обман вскроется, вам грозит не только штраф, но и уголовное разбирательство.

Сначала вам необходимо получить согласие на использование, потом на переоборудование. Пользоваться чердаком вы можете на основании долгосрочной аренды или безвозмездно, помещение можно выкупить.

Этап 3. Проектная документация

Проектами занимаются государственные конторы или архитекторы, состоящие в СРО и имеющие аккредитацию. Предлагайте им свои варианты: современные компьютерные программы не требуют специальных познаний и показывают объект в 3-D формате.

Этап 4. Разрешения и согласования

С готовым проектом, заключением БТИ и правоустанавливающими документами придется стучаться в кабинеты чиновников Санэпиднадзора, пожарной инспекции, Комитета по архитектуре и градостроительству и других. Чтобы согласовать реконструкцию, необходимы:

• выписка из Росреестра, о том, что многоквартирный дом не является памятником архитектуры;
• сведения об отсутствии обременений на чердачное помещение. Оно может быть продано или находится в аренде третьих лиц;
• справка о том, что в ближайшие 3 года не планируется капитальный ремонт;
• сведения о том, что жилье не аварийное и не подлежит сносу.

Со всеми документами отправляетесь в территориальную жилищную инспекцию, которое и выдаст разрешение. Реконструкцию согласовываете также с местной администрацией.

Этап 5. Реконструкция

Работы по переустройству проводите силами квалифицированных подрядных организаций, точно по согласованному проекту. Квартира принимается приемочной комиссией по акту. Все изменения необходимо внести в техническую документацию. Новый объект регистрируется в юстиции. Если вы заключали с ТСЖ договор аренды, то ваша квартира будет с обременением.

Присоединяем подвал

Подвальное пространство состоит из технической части, где расположены коммуникации и территории свободного назначения. Присоединить — возможно только последнюю. Использовать как жилое помещение — запрещено. В подвальной части можно обустроить мастерскую, бильярдную, кладовку. Все описанные ранее этапы актуальны и для подвальных помещений.

Терраса, крыльцо и приусадебный участок

К фасаду дома пристраивается терраса, крыльцо с лестницей, огораживается участок. Вход в квартиру осуществляется не с парадного подъезда, а через собственное крыльцо. Такой реконструкцией вы меняете фасад здания, а это:

• изменение внешнего вида дома;
• архитектурного ансамбля;
• изменение параметров дома.

Договориться с городскими властями на такую реконструкцию проблематично. Согласование с надзорными инстанциями нужно получить только на капитальную постройку: террасу и крыльцо. Превращая квартиру фактически в индивидуальный дом с участком и отдельным входом, камнем преткновения станет — земля.

Придомовая территория может быть сформированным земельным участком, поставленным на учет в кадастре. В этом случае — вам к собственникам. Когда участок «висит в воздухе», то есть никак не оформлен и не размежеван, следует его поставить на кадастровый учет. Этим вопросом должно заниматься ТСЖ или сами собственники. Право собственности на него в любом случае будет принадлежать обладателям квартир. С ними и договаривайтесь.

Как зарегистрировать самовольную постройку

В большинстве случаев владельцы квартир сначала проводят реконструкцию, а потом озадачиваются ее оформлением. Ваша квартира-дом после реконструкции приобретет статус самовольной постройки. Это новый объект недвижимости, если он нигде не учтен, то его не существует. Сделки купли-продажи такого имущества будут признаны недействительными. Из анализа судебной практики следует, что признание права на самовольную постройку возможно только в случае реконструкции без разрешений и согласований. При этом суды учитывают попытки собственника к законному проведению строительных работ.

Что будут проверять

Соответствие строительным СНИПам, правилам эксплуатации жилого помещения.

Безопасность для окружающих.

Соблюдение интересов владельцев квартир в многоквартирном доме.

Последствия от изменения параметров дома.

Если с технической стороны экспертиза не выявить нарушений, права собственников — повод для отказа в иске. Придется демонтировать за свой счет всю конструкцию.

Многие думают, что никто не станет обращаться в суд. Вместе с тем таких исков огромное количество, обращаются не только ущемленные граждане, но и прокурор в интересах собственников, администрация и другие органы власти.

Прежде чем делать из квартиры двухэтажный коттедж, пользоваться придомовой территорией, оцените все затраты. Платить надо за все, начиная от технического обследования, заканчивая регистрацией в юстиции. Не пропало желание — дерзайте. Выгодой для вас станут дополнительные квадратные метры, цена которых растет. Эксклюзивная планировка также привлечет покупателей и потенциальных инвесторов.