Как создать ТСЖ?

11.03.2015

Идея управления собственниками не только своим имуществом, но и общедолевой собственностью появилась в 93–96 гг. после приватизации. Фактически процессом становления ТСЖ и приобретения им правового статуса можно назвать период с 2000 по 2005 гг. Сейчас эта форма переживает очередной кризис. Попробуем разобраться, какие причины влияют на низкий рейтинг товариществ среди населения, и какие бюрократические схемы надо преодолеть, чтобы узаконить свое самостоятельное управление домом.

Как создать ТСЖ: особенности объединений собственников

На сферу ЖКХ выделяется от 20 до 35% местного бюджета. К этой цифре стоит прибавить те средства, которые выделяются на бумаге, а расходуются не по назначению. Идея ТСЖ заключается в 100% содержании общедолевой собственности владельцами квартир. Что такое общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме:

• придомовая территория;
• объекты, находящиеся на придомовом участке (детская площадка, спортивные объекты и тому подобное);
• лестничные клетки, пролеты, колясочные и так далее;
• подвальные и чердачные помещения.

Что входит в обязанности товарищества

Обязанность добровольного объединения:

• предоставлять собственникам своевременные и качественные услуги по ремонту и обслуживанию дома;
• заключать договоры с ресурсоснабжающими компаниями и обеспечивать граждан соответствующими услугами;
• реагировать на жалобы собственников и жильцов;
• ежегодно отчитываться за потраченные средства и проведенные действия перед всеми собственниками имущества.

На чем строится ТСЖ

Все просто, на доброй воле и некоммерческих целях. Это организационно-правовая форма полноценного юридического лица. Основные признаки:

• наименование, юридический адрес, регистрация в налоговом органе;
• органы правления, ревизионная комиссия;
• устав и печать;
• налоговая отчетность и другие формы отчетности, открытый лицевой счет на юридическое лицо;
• правовые возможности заключать сделки и отвечать по всем правам и обязанностям исключительно в интересах собственников.

Создаем ТСЖ

Шаг 1. Инициативная группа

Необходимо от 3 до 5 человек, которые будут располагать временем, отличаться активность и общественной заинтересованностью, а также моральной устойчивостью в конфликтных ситуациях.

Что должна сделать инициативная группа на первом этапе?

Собрать сведения о собственниках. Площадь квартиры, категория собственности (единоличная, общедолевая). Сколько человек прописано на жилплощади, сколько проживает. Источники информации — Росреестр и БТИ.

Определить этапы развития. На листе бумаге написать ближайшие цели и планы.

Оценить состояние дома. Что требуется в первую очередь, сколько примерно средств для этого нужно?

Проанализировать, с каких дополнительных источников можно получать доход. Например, сдавать внаем подвальные помещения, размещать рекламные щиты.

Следующий этап устав, его надо написать до проведения собрания. В уставе должны содержаться нормы о ТСЖ, прописанные в Жилищном кодексе. Кроме того, прописывайте:

• форму и порядок выбора правления, председателя, секретаря;
• рамки полномочий вышеуказанных лиц. Например, какую сумму можно потратить без одобрения членов ТСЖ, а какую только с их прямого согласия;
• порядок образования и полномочия ревизионной комиссии;
• учет голосов (например, 1 член = 1 голос, количество голосов равно жилплощади в собственности);
• организация содержания и ремонта. Будет ТСЖ делать это своими силами, заключать договоры с подрядными организациями или привлекать управляющую компанию (далее УК). То же касается и ресурсоснабжающих организаций, взаимодействие напрямую или через УК.

Шаг 2. Организуем собрание

За 10 дней до даты необходимо уведомить всех собственников многоквартирного дома. Два способа:

1. Обойти все квартиры и сообщить о собрании под расписку.
2. Выслать извещения с уведомлением каждому собственнику. Полученные уведомления о вручении станут доказательством осведомленности.

Предварительно составьте повестку дня, пропишите все вопросы. Для первого собрания:

• Создание ТСЖ.
• Утверждение устава.
• Выбор правления и ревизионной комиссии.
• Ближайшие цели и задачи.

Это примерный список, его можно расширить или убрать пункт о целях и задачах. Повестку дня и сведения о дате и времени проведения желательно вывесить на доске объявлений или стенде в доступном для общего обзора месте, о ней должно сообщено в извещениях и при личном обходе под расписку.

Шаг 3. Непосредственно собрание

Главный момент — протокол, он входит в список обязательных документов при регистрации. Предусмотрите листы для голосования с соответствующими графами, а также список участников с графами для личных данных, паспортных реквизитов и характеристик имущества.

При заочной форме листы голосования передаются собственникам, они голосуют. О результатах сообщается путем информирования на доске объявлений или личного оповещения.

Если первое собрание нелегитимное

То есть, присутствовало и голосовало менее 50% собственников, имеющих имущество многоквартирного дома больше 50%. Проще говоря, считается площадь помещений в собственности у прибывших, выявляется пропорция между полученной площадью и общей площадью дома.

Перед очередным собранием стоит обойти квартиры жильцов и объяснить преимущества ТСЖ, рассказать о положительном опыте других собственников. Привести примеры и статистику, сослаться на поддержку государства, на сохранение всех льгот и возможность контролировать все процессы управления. Законодательство дает вам на убеждение 30 суток, раньше чем через 3 дня собрать жителей нельзя.

Шаг 4. Регистрация

В территориальный налоговый орган по месту нахождения имущества предоставляем:

• заявление;
• протокол собрания;
• устав в 2-х экземплярах;
• доказательства оплаты госпошлины.

После регистрации, 5 дней, открываем счет в любом банковском отделении.

Шаг 5. Обозначаемся в местной администрации

Все учредительные документы отправляются в местную администрацию. Не забываем про бывшего управленца, передаем ему данные о создании. Принимаем здание по акту с участием органов местной власти.

Проблемы ТСЖ

Государством на ТСЖ возложена функция повышения эффективности и качества предоставляемых собственникам услуг, устранение коррумпированных чиновников и возможность контролировать ценообразование. В итоге, новоявленные управленцы сталкиваются с рядом проблем.

Разный социальный статус жителей, разное понимания эффективного использования денежных ресурсов.

Нежелание граждан брать ответственность, тратить время.

Недоверие граждан к инициативной группе и правлению.

Отсутствие правовых механизмов взыскивания долгов по коммунальным платежам.

Члены правления и собственники не информированы должным образом о рисках и ответственности. Нет квалифицированных специалистов.

Вмешательство местных властей: навязывание управляющих компаний и подрядных организаций.

Отсутствие возможности получать дополнительный доход с аренды или продажи общедомового имущества.

Среди основных проблем председатели ТСЖ выделяют долги по коммунальным платежам. Взыскивание задолженности занимает время, требует наличие специалиста в штате. В реальности, выселить человека из квартиры за долги и наложить взыскание на его имущество проблематично. Есть еще момент, когда долги достались ТСЖ от бывших балансодержателей, например, недобросовестной УК. В большинстве домовладений общее имущество: подвалы и чердаки, давно распродано местными властями или находится в долгосрочной аренде. О прибыли можно забыть. Еще одна проблема — высокая степень износа принятого в управление жилья, необходимость дорогостоящего капитального ремонта и постоянного поддержания инженерных сетей.

Это основные проблемы, на которые указывают руководители действующих ТСЖ. Но, не стоит отчаиваться, есть и примеры положительного опыта. Если вы решили, что будете управлять своим домом сами, что готовы взять ответственность, дерзайте. По крайней мере, политика государства направлена на поддержку данного вида управления. Многие чиновники готовы оказать поддержку, коллеги дать советы. Надеемся, что и наши рекомендации не останутся без внимания и послужат началом для проявления вашей инициативы.