Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?

01.04.2015

С 1 января 2015 года изменится налог на имущество для физических и для юридических лиц. Основой для расчета станет кадастровая стоимость объектов. Попробуем разобраться, из чего она складывается, на что влияет. Статья отвечает на вопросы, как узнать кадастровую стоимость недвижимости, куда обращаться за получением информации, как оспорить недостоверную оценку.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это цена имущества максимально приближенная к рыночной. В отличие от действительной, за которую можно продать недвижимость, она не учитывает индивидуальные особенности объектов. А именно, для зданий и сооружений:

• планировку;
• внешний вид (отделка, время после ремонта);
• наличие систем вентилирования и кондиционирования;
• панорамный вид.

В случаях с земельными участками не принимается во внимание эффективность использования земли, часто нивелируются такие категории как удобство местоположения, наличие подъездных путей. Когда имущество оценивает государство, существующие обременения тоже не учитываются.

В итоге, получается нереальная цена, за которую продать объект невозможно. Полученные сведения вносятся в государственный кадастр объектов недвижимости. Переоценка происходит раз в пять лет.

Принципы расчета

По оценкам экспертов в 2015 году налог на имущество возрастет в 10 и более раз. Ставка — 0,1% от кадастровой стоимости. Из общей площади вычитайте 20 м ², они не облагаются. До изменений с нас взимали налог, исходя из инвентаризационной стоимости. Принципы определения были сформулированы еще в 70-х годах.

Для примера: по инвентаризационной оценке стоимость квартиры недалеко от центра Столицы будет равна 500–600 тыс. руб., тогда как ее реальная стоимость от 10 млн. руб. А если посчитать кадастровую, то она составит около 20 млн. руб.

Для определения кадастровой стоимости применяется массовая оценка, фактически объект сравнивают с имеющимися аналогами, без учета особенностей. Заметим также, что оценщики завышают кадастровую стоимость недвижимости. Это такое негласное правило. Ведь чем больше цена, тем выше налог.

Где содержатся сведения о кадастровой стоимости и на что влияют?

Сведения об оценке содержатся в базе Росреестра и в «Фонде данных о кадастровой оценки». Вы можете посмотреть стоимость вашего имущества в кадастровой паспорте или в выписке из него. Следует только учитывать дату выдачи документа и дату оценки, сведения обновляются не чаще одного раза в три года, не реже раза в пятилетку.

Как уже было отмечено, кадастровая стоимость влияет на сумму налога. Для юридических лиц, арендующих помещения или землю у муниципалитета, от цены объекта зависит:

Арендная плата.

Выкупая стоимость. Если вы захотите купить помещение в аренде, вам придется заплатить сумму, определенную государством в отчете об оценке.

Стоимость имущества необходима при определении размера госпошлины, например, за выдачу свидетельство о праве на наследственное имущество.

Где и как получить сведения

Для начала определитесь, что вам нужно:

• справка;
• кадастровая выписка;
• кадастровый паспорт.

В справке будет указана актуальная стоимость. То есть, та сумма, с которой рассчитывается налог в данный период времени. Эти сведения доступны всем без исключения. Как получить?

На сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости». Если не знаете кадастровый номер, вбейте адрес дома, квартиры или земельного участка.

В территориальном отделении ФГБУ ФКП Росреестра. Обращаетесь с письменным запросом, через 5 дней получаете информацию.

За кадастровую выписку и паспорт предусмотрена госпошлина независимо от того, получаете вы информацию онлайн или на бумажном носителе с подписями и печатями. Закон также указывает на заинтересованность лица в предоставляемых сведениях. Вы можете быть:

• собственником имущества;
• наследником;
• арендатором или претендентом на выкуп.

Способы получения бумажных документов.

Заполняете форму запроса на сайте. Указываете на получение сведений в электронном виде. Получаете на почту файл с документами. Оплачивается посредством электронных денег или банковской картой

Заявку можно оставить онлайн с указанием на получение справки на бумажном носителе. В этом случае за документом надо прийти в Росреестр, сообщить номер электронного запроса, предъявить паспорт. Пошлину можно оплатить онлайн или в любом банковском отделении.

На сайте госуслуг также есть бесплатные сервисы «Публичная кадастровая карта», «Фонд данных кадастровой оценки». Последний содержит еще и данные об оценке, можно скачать текст отчета, указав его номер.

Можно ли оспорить стоимость и как

Однозначно можно и нужно, если вы с ней не согласны и на это есть объективные причины. Учитывайте также, что в отчете могут быть технические огрехи, а платить за них будете вы. Законом предусмотрено два условия для оспаривания:

Если сведения в отчете ошибочны, данные недостоверны.

Если вы провели свою оценку, и сумма кадастровой стоимости превышает ее.

Практика показывает, что разница в цене в 30% выявляется в втором оспариваемом отчете. Если с момента внесения сведений не прошло полгода, обращайтесь в комиссию по оспариванию при Росреестре. Ваше заявление рассмотрят в течение месяца. К заявлению необходимо приложить свой отчет об оценке и положительное заключение к нему, составленное саморегулируемой организацией оценщиков (СРО).

Пропустили срок обжалования в комиссию — готовьте иск в суд. Рассматривать будут от 3-х месяцев до полугода. Все зависит от политики территориального органа юстиции и иных заинтересованных лиц. Например, местной администрации, если земля у него в аренде. Помните, что любое участвующее лицо может не согласиться с вашим отчетом, провести свою экспертизу. В случае удовлетворения иска у ответчика и третьих лиц будет еще 2 месяца на обжалование. По практике судов в 80% случаев иски об установлении кадастровой стоимости удовлетворяются. Новые сведения вносятся в государственный кадастр на основании каждого судебного решения или решения оценочной комиссии.

Согласно изменениям в законе, если установлена новая кадастровая стоимость, налог на имущество должны пересчитать. Новая цена недвижимости устанавливается на дату составления государственного отчета об оценке. То есть, при пересчете учитываются все периоды, в которые действуют новая оценочная категория. До изменений налог за отчетный период рассчитывался со старой стоимости. Новая кадастровая стоимость применялась при расчете налога на следующий период.

Информация о кадастровой стоимости становится актуальной и для предпринимателей и для простых граждан. Вы уже сейчас можете примерно рассчитать налог, который будете платить. Отметим, что в 2015 году нововведения коснется 28 регионов России, которую сформируют свою законодательную базу под федеральные требования.