Альтернативная сделка. Техника безопасности.

04.03.2008

Наш город — город особенный. Ко всем прочим его достопримечательностям можно добавить еще и такой вид приобретения жилья, как альтернативная сделка. В Москве это уже не практикуется. А вот у нас еще как. Что это за сделка такая и с чем ее едят, нам помогли разобраться директор агентства недвижимости "Орион НН" Сергей Валентинович Жаров.

Есть несколько видов альтернативной сделки. Мена, при которой приватизированная квартира меняется на приватизированную с заключением договора мены и обмен, когда сделка проводится с неприватизированной квартирой. Эти два вида сейчас крайне редки. Раньше же они были популярны, поскольку купить ничего нельзя было, и такой вариант становился практически единственной возможностью заполучить другую квартиру. У сделок такого вида много минусов. И самый большой – минимум вариантов. Мена состоится только тогда, когда новая квартира будет устраивать вас, и одновременно ваша квартира будет устраивать желающего поменяться. А это очень сложно.

Сейчас основной вид альтернативной сделки – продажа и одновременная покупка квартиры «за одним столом». Обмен через куплю – продажу удобнее, потому что есть возможность выбирать. У альтернативной сделки есть свои особенности. Если клиент обращается в агентство, то с ним заключается такой договор, в котором обратившийся указывает, что именно он хочет. Затем ему предварительно показывается два-три типовых варианта квартир согласно заявке там, где он выбрал, чтоб человек увидел, что получит на деле. При проведении альтернативной сделки чаще всего сначала ищется покупатель на квартиру, а потом вариант на приобретение. В договоре купли-продажи должны быть указаны сроки выписки-прописки, причем они должны по возможности совпадать, чтоб человек выписался и тут же прописался. Цепочка «продал – купил» может разрываться, то есть покупка недвижимости после продажи происходит позже.

Многие компании сначала заключают договор на продажу, продают квартиру, а потом уже начинают подыскивать вариант на покупку. То есть разделяют эти две сделки, «разрывают цепочку». С одной стороны, при таком варианте цена продаваемой квартиры будет максимальна. С другой стороны, при такой купле — продаже человека могут поджидать некоторые опасности, собственно, как и при любой сделке с недвижимостью. Если квартира уже продана, но ничего взамен не куплено, человек фактически рискует остаться с деньгами, но на улице. Если момент покупки отсрочен, хозяин присмотренной квартиры может передумать, найти другого покупателя, может произойти несчастный случай и масса всего. Второй момент — денежный. Цены на рынке недвижимости все время растут. И через два — три месяца имеющейся у вас суммы уже может не хватить на то, что хотелось купить. Поэтому в агентстве Орион Н предпочитают не допускать разрыва цепочки, чтоб эти проблемы не возникли.

Прежде, чем продать квартиру, собственник должен заручиться согласием всех в ней прописанных. Сейчас по жилищному кодексу можно продать и без согласия. Однако в этом случае оставшийся без крыши над головой человек может обратиться в суд. В большинстве случаев суд идет навстречу потерпевшему и обязует старого или нового собственника жилья предоставить ему иную жилплощадь.

Найти покупателя при альтернативной сделке – это не особо сложно. Трудности возникают при подборе квартиры. На рынке недвижимости много так называемых проблемных квартир, то есть таких, сделки с которыми по разным причинам суд может аннулировать. В выписке из лицевого счета может быть указана недостоверная информация о зарегистрированных лицах в объекте недвижимости, что в этой квартире никто не прописан. На самом же деле жилец временно отсутствует, например, служит в армии. Или продается квартира, полученная по наследству. Однако есть наследники, которые не знают о своих правах на нее и в любой момент могут объявиться.

Вообще же сейчас свести к нулю риски в Нижнем Новгороде при сделках с недвижимостью нельзя. Но минимизировать можно. В этом должно помочь профессиональное агентство по недвижимости.

Самый минимум риска – единожды приватизированная и ни разу не продававшаяся квартира. Жилье не должно продаваться по доверенности. Потому что сейчас я доверенность дал, а через час отозвал, и сделке грош цена. Может быть такая ситуация, что доверенность на продажу квартиры человек выдал, но продать ее не успели, а он скоропостижно скончался. Квартиру продавать по ней нельзя, потому что доверенность со смертью аннулируется. Однако некоторых это не останавливает. Для того, чтоб продавать жилье по доверенности, надо иметь веские причины и возможность их подтвердить. Лучше же с доверенностями на продажу вообще не связываться.

Продаваемое жилье не должно быть в залоге полностью или частично. Бывает такое, что сособственники могут и не знать, что один из них заложил свою долю. Или можно заложить квартиру, а по прошествии нескольких лет забыть. Проверить этот факт не сложно. В Управлении федеральной регистрационной службы должны дать выписку из единого государственного реестра, где будет указано, в залоге ли квартира. Здесь есть некоторая тонкость. Справка о том, что квартира не в залоге, выдается на момент обращения. Пока она оформляется, идет время, а значит, квартиру можно заложить. Поэтому служба безопасности нашего агентства, например, в день оформления сделки за час-два еще раз проверяет, не изменилась ли предоставленная данная информация.

Риски на вторичном рынке есть всегда. Однако и на первичном рынке их не меньше. В первую очередь это связано с благонадежностью застройщика. Нужно внимательно проверить, что это за фирма и что она построила и сдала в эксплуатацию. Все уже наслышаны о мошенничествах на первичном рынке недвижимости. А отголоски проблем с прославившейся в нашем городе «Социальной инициативой» слышны до сих пор. Как профессионал Сергей Жаров комментирует ситуацию с «Социальной инициативой» так. «Договора, которые там были, на мой взгляд, неприемлемы для покупателя. И до сих пор некоторые застройщики, в основном это московские фирмы, работают по таким договорам. Схема выглядит примерно так. Заключается предварительный договор на приобретение квартиры у застройщика, по которому покупатель платит деньги. Но квартира оформляется не на покупателя, а на застройщика, в его собственность либо в собственность подставных лиц этой фирмы. После того, как дом сдан, застройщик-собственник заново продает ее клиенту, уже заплатившему деньги. На мой взгляд, они все работают по доверенности. Ведь не может же директор этой фирмы каждый раз приезжать на сделку. И опять всплывает вопрос доверенности. Да и этот так называемый договор предварительного долевого участия или инвестирования не регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы. А есть закон от 2005 года, по которому все договора, заключенные застройщиком, подлежат регистрации в УФРС. Чтоб этого не делать, фирмы и заключают предварительные договора, договора инвестирования, которые не попадают под этот закон и не регистрируются. Это дает возможности для различного рода мошенничеств, например, для двойных продаж. Ведь никак не узнаешь, квартира продана только тебе или еще десятерым, так как сделка нигде не зарегистрирована. Ну отсидит мошенник потом, а жить-то все равно негде, деньги никто не вернет. Надо всегда помнить, что бесплатный сыр только в мышеловке». Риски по новостройкам есть всегда. Был случай, когда директор фирмы-застройщика умер, и все чуть было не развалилось. На 100% проверить надежность и то, что дом достроится, нельзя. Однако гарантией может служить репутация застройщика и количество построенных и сданных им объектов.

Для того, чтоб совершить какую - нибудь сделку с недвижимостью, лучше обратиться в профессиональное агентство. Задача агентства — оказать весь комплекс услуг клиенту. Лучше, чтоб фирма провела все операции от начала до конца. При самостоятельном поиске, например, кандидата на покупку квартиры можно столкнуться с мошенниками, которые в лучшем случае уговорят продать дешевле, чем вы собирались или реальной стоимости, и если не выгонят на улицу, то выжмут по полной. А если продавец скажет, что у него договор с агентством, и все вопросы решаются через него, мошенник не захочет связываться, чтоб не проколоться. Человек, который обратился в фирму с просьбой продавать квартиру, тоже проверяется. На сделке в агентстве работает несколько человек. Есть юрист, служба безопасности, психолог, агент, менеджер по продажам и т.д. Задав несколько определенных вопросов и пообщавшись с клиентом, риэлтор с опытом может понять, что это за клиент и что ему на самом деле нужно. Если человек что-то скрывает или что-то работнику не ясно, информация должна проверяться. При выявленных недостатках квартиры, обнаруженных одной риэлторской фирмой, информация передается в другие агентства. По крайней мере те, кто состоит в Нижегородской гильдии риэлторов, передают такие сведения друг другу. Именно из-за возможности проверки мошенник скорее всего не пойдет в фирму, а будет «работать» самостоятельно.

Проблем с мошенниками меньше не становится, несмотря на все предупреждения потому, что люди пытаются экономить на своем благополучии, считают в «Орион Н». Однако хоть немного снизить расходы все же возможно. Первое, на чем можно сэкономить – самому подобрать себе варианты квартир, которые вам подходят. Таким образом за поиск агентству платить не придется. (В «Орионе» эта услуга стоит 37 000 рублей). Второе — это расчет между клиентами. Вы сами приехали в банк, перевели деньги с одного счета на другой, тут же работник банка проверил, пришел ли перевод (в «Орионе» за такую помощь берут 0,5% от суммы рассчетов). Третье — это регистрация недвижимости. Купленную квартиру можно пойти зарегистрировать самому. Сэкономится до 2 000 рублей. Эти элементарные операции клиент может сделать сам без риска.

Сергей Жаров    "Полезная площадь"   04.03.2008г.