Агентство недвижимости
ООО «Орион НН»

Что же происходит с ценами на рынке недвижимости?

08.04.2009

В течение последних месяцев этот вопрос, обращенный ко мне, я слышу особенно часто. Его задают все: друзья и партнеры, клиенты и корреспонденты, инвесторы и т.д. Итак, что произошло, что происходит и чего ожидать от рынка?

Так сложились обстоятельства, что мне пришлось на некоторое время уехать из страны и, вернувшись, я начал исследовать, что же все-таки произошло. Находясь далеко, я постоянно держал руку на пульсе, изучал ситуацию по интернету. Однако, публикуемая информация очень разношерстная и, зачастую противоречивая. Для получения реального ответа на этот вопрос я проанализировал ситуацию по прошедшим за последнее время сделкам, заключенным новым договорам, появившимся новым клиентам в своей компании и пообщался с партнерами – первыми лицами других агентств недвижимости.

Итак, цены предложений в рублях, на первый взгляд, в течение осени фактически не изменились. Однако это касается только цен предложений. А в реальности, если поговорить с продавцом о понижении цены на квартиру, то очень легко происходит торг.

Что же произошло с ценами реальных сделок? Такую информацию получить гораздо сложнее, она нигде не афишируется и простым прозваниванием продавцов не обойдешься. Субъективно мое и нескольких моих партнеров - руководителей агентств недвижимости мнение, что реальные цены продаж квартир на вторичном рынке за период с сентября по апрель упали на 30 - 35 %!!! И эта оценка в рублях!!! Вспомним, что курс рубля по отношению к доллару за этот же период изменился от 23 руб./$ до 34 руб./$, а это означает, что рубль подешевел в полтора раза. Итого получаем, что падение в долларовом эквиваленте, от которого еще не очень отвык Нижегородский рынок недвижимости, произошло в два раза!!!

И это я говорю о вторичном рынке квартир!!! Масштаб падения цен на первичном рынке методом сравнительных продаж оценить вряд ли возможно. Дело в том, что часть строек вообще заморожена. Сделки перестали носить регулярный характер и теперь происходят чрезвычайно редко. Мое личное отношение к приобретению долевого участия в строительстве жилья на первичном рынке всегда было как участие людей в бизнесе застройщиков. Чаще всего более или менее успешное участие, а теперь чаще неуспешное для тех, кто вложился в дома, строительство которых заморожено или зачастую сильно затянуто.

Одно ясно, что в настоящий момент приобретение жилья на первичном рынке клиент может себе позволить только в том случае, если хорошо представляет, на какие средства будет достроен и сдан дом. А самое главное – будет ли он достроен, ибо многие из застройщиков в последнее время ввязывались в проекты застройки домов, представляя, как все будет происходить, чисто теоретически. Но рискуя при этом не собственными деньгами, а деньгами дольщиков и инвесторов.

Многие эксперты указывают на ощутимую разницу сегодняшнего кризиса и кризиса 1998 года. Тогда у населения реально закончились деньги. Покупать по прежним ценникам граждане не могли физически. Сегодня, свидетельствуют риэлторы-практики, деньги есть, накопления никуда не делись, разве что стало сложнее получить новые кредиты.

Однако на настоящем этапе изменение долларовых цен на рынке недвижимости происходит по сценарию 1998 года с разницей плюс, минус 10 %. К ноябрю 1998 года цены просели не более, чем на 10-15 %, а к апрелю – маю они упали в 2 раза. Далее в течение 2 – 3 месяцев произошло понижение цен еще процентов на 10-15, а, начиная с июля, цены зафиксировались и стояли около года.

Пока сценарий повторяется, но в ближайшем будущем, как предупреждают об этом очень многие эксперты, ввиду заморозки многих проектов по строительству жилья, возникнет дефицит объектов недвижимости, и цены могут очень резко пойти вверх.

Не хочу быть пророком, ибо прогнозирование поведения рынка недвижимости в настоящий момент – дело неблагодарное! Но считаю, что каждый, имеющий на руках денежные знаки, должен выбрать момент для «фиксации прибыли». Прибыль в том, что сейчас он может себе позволить купить объект недвижимости лучше, чем полгода назад, а что будет через несколько месяцев неизвестно никому.

Что же делать в данной ситуации? Что будет дальше? Стоит ли сейчас приобретать недвижимость? Мое мнение, что недвижимость сейчас приобретать стоит!!! Однако, я бы сделал акцент на вторичный рынок и готовое построенное (без оговорок) жилье. С моей точки зрения, сейчас это безопасней (в смысле не потери денег), а при приобретении такого товара, как недвижимость, надежность – важнейший фактор! И если это просто инвестиции, то наиболее ликвидно жилье эконом-класса.

Почему стоит приобретать недвижимость? С моей точки зрения сохранить свой уровень жизни в правовом государстве надежней всего, располагая собственной недвижимостью!!! Правильно предположить курсы мировых валют на перспективу, не предугадав шаги правительств ведущих держав, невозможно. Поэтому держать в руках денежные знаки любой валюты в большом количестве рискованно. Можно выиграть, но можно проиграть. В то, что можно много выиграть на этом, верится с трудом, а в то, что проиграть можно много - очень даже реально.


Игорь Лейфер     "Полезная площадь"   08.04.2009г.


Возврат к списку