Агентство недвижимости
ООО «Орион НН»

Что происходит с ценами на рынке недвижимости? или Стоит ли покупать недвижимость этой весной?

24.04.2009

Что происходит с ценами на рынке недвижимости? Наверное, нет риэлтора, которому бы друзья, партнеры, клиенты, корреспонденты, инвесторы не задавали такого вопроса. 

Итак, что произошло, что происходит и чего ожидать от рынка?

Цены предложений в рублях с осени прошлого года, на первый взгляд, фактически не изменились. А в реальности, если поговорить с продавцом о снижении цены на квартиру, то очень даже легко происходит торг.
Каковы сейчас цены реальных сделок? Такую информацию получить гораздо сложнее. Субъективно мое и нескольких моих партнеров - руководителей агентств недвижимости – мнение: реальные цены продаж квартир на вторичном рынке за период с сентября 2008 по апрель 2009 упали на 30-35 %! И эта оценка в рублях. Вспомним, что курс рубля по отношению к доллару за этот же период изменился от 23 руб./$ до 34 руб./$. Это означает, что рубль подешевел в полтора раза. Получается, что в долларовом эквиваленте, от которого еще не совсем отвык нижегородский рынок недвижимости, произошло снижение цен в два раза!
Масштаб падения цен на первичном рынке методом сравнительных продаж оценить вряд ли возможно. Дело в том, что часть строек вообще заморожена. Сделки с жильем в новостройках перестали носить регулярный характер, и теперь происходят чрезвычайно редко. Мое отношение к долевому участию в строительстве жилья всегда оценивалось как участие людей в бизнесе застройщиков. В прошлом более или менее успешное, теперь чаще неуспешное для тех, кто вложился в дома, строительство которых заморожено или сильно затянуто.
Одно ясно, что в настоящий момент приобретение жилья на первичном рынке клиент может себе позволить только в том случае, если хорошо представляет, на какие средства будет достроен и сдан дом. Главное – будет ли он вообще достроен, потому что некоторые строительные компании в последнее время ввязывались в проекты застройки домов, представляя, как все будет происходить, чисто теоретически. Правда, рисковали при этом не собственными деньгами, а деньгами дольщиков и инвесторов.
Многие эксперты указывают на ощутимые различия сегодняшнего кризиса и кризиса 1998 года. Тогда у населения реально закончились деньги. Покупать по прежним ценам граждане не могли физически. Сегодня, свидетельствуют риэлторы-практики, деньги есть, накопления никуда не делись, разве что стало сложнее получить новые кредиты.
Однако сегодня изменение долларовых цен на рынке недвижимости происходит по сценарию 1998 года с разницей плюс-минус 10 %. Тогда к ноябрю 1998 года цены опустились не более чем на 10-15 %, а к апрелю–маю 1999 упали в 2 раза. Далее в течение 2–3 месяцев происходило их снижение еще процентов на 10-15, а, начиная с июля, цены зафиксировались и сохранялись на таком уровне около года.
Пока сценарий повторяется, но в ближайшем будущем, как предупреждают многие эксперты, ввиду заморозки многих проектов по строительству жилья, возникнет дефицит объектов недвижимости, и цены могут резко пойти вверх.
Не хочу быть пророком, ибо прогнозирование поведения рынка недвижимости в настоящий момент – дело неблагодарное. Я считаю, что каждый, имеющий на руках денежные знаки, должен выбрать момент для «фиксации прибыли». Прибыль в том, что сейчас он может себе позволить купить объект недвижимости лучше, чем полгода назад, а что будет через несколько месяцев неизвестно никому.
Что же делать в данной ситуации? Стоит ли сейчас приобретать недвижимость? Мое мнение: да! Однако я бы сделал акцент на вторичный рынок и готовое (построенное и сданное без оговорок) жилье в новостройках. Сейчас это безопасней. А при покупке такого товара как недвижимость надежность – важнейший фактор! И даже если квартира приобретается не для личного проживания, а просто как инвестиции, то жилье эконом класса наиболее ликвидно.
Почему стоит приобретать недвижимость? Сохранить уровень жизни в правовом государстве надежнее всего, располагая собственной недвижимостью. Правильно предположить курсы мировых валют на перспективу, не предугадав шаги правительств ведущих держав, невозможно. Поэтому держать в руках денежные знаки любой валюты в большом количестве рискованно. Можно выиграть, но можно проиграть. В то, что на этом можно много выиграть, верится с трудом, а в то, что можно много проиграть - очень даже реально.

Игорь Лейфер
Генеральный директор ЗАО "Орион НН"
Вице-президент Нижегородской Гильдии Риэлторов
Председатель Комиссии поэтике и стандартам практики Нижегородской Гильдии Риэлторов igor_leifer@orion52.ru


Игорь Лейфер     "Полезная площадь" №15  24.04.2009г.


Возврат к списку