Как безопасно купить квартиру, если у вас не задекларированы доходы

04.12.2014

Как отразится намерение налоговиков брать налоги с крупных покупок безработных граждан на рынке недвижимости? Как без особого риска купить недвижимость, если за последние годы вы не потрудились оформить свои доходы надлежащим образом?

Подробности прецедента: «Дело Андропова»

Судебное решение о взимании НДФЛ на основании крупной покупки в Белгородской области стало переходным пунктом от экономики безнаказанности к жёсткому учёту реального соотношения доходов и расходов населения. Пока речь идёт лишь о взимании подоходного налога, но совсем не исключено, что крупные покупки граждан, давно не подававших (самостоятельно или через работодателя) сведения о доходах, будут приводить и к уголовным делам. Статья 198 УК РФ, пункт 1 – «штраф в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осуждённого за период от одного года до двух лет, либо арест на срок от четырёх до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года». Пункт 2, «особо крупный размер» (от 500 тыс. руб. за три финансовых года) – «штраф в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осуждённого за период от восемнадцати месяцев до трёх лет либо лишение свободы на срок до трёх лет».

Как видим, у государства есть весьма серьёзные рычаги давления на разнообразных фрилансеров – от злостных программистов до неудачливых наркобаронов. И покупать недвижимость становится куда опаснее, ведь, положа руку на сердце, у нас практически никто не декларирует свои дополнительные, а то и основные доходы. Налоговики «потеряли» более 20 миллионов граждан трудоспособного возраста и теперь ищут их по следам – по крупным покупкам.

Заметит ли рынок

Операторы рынка недвижимости не ждут обвала спроса из-за интереса налоговых органов.

Во-первых, хотя риелторы не спрашивают, откуда деньги, подавляющее большинство покупателей всё-таки может показать доход, позволивший им совершить крупную покупку.

Во-вторых, повсеместной практика взимания НДФЛ задним числом пока не стала, на данный момент «белгородский эксперимент» остаётся единичным – и не исключено, что будет оспорен в суде следующей инстанции.

В-третьих, с точки зрения многих «серых» покупателей такая лотерея лишь приятно будоражит нервы, а ставка в игре не столь велика, 13% – это чуть более 1/8 от общей стоимости покупки.

Сравнительно честные способы

Каким же образом наши граждане совершают крупные покупки, на которые явно не заработали по официальным документам?

1. Многие фрилансеры честно стремятся показывать в декларациях свои заработки, но тут есть сложный момент: не все подобные доходы могут быть признаны законными даже после уплаты НДФЛ. Так, если вы программист и получаете заказы, например, из Канады, то это внешнеэкономическая деятельность, на которую требуется отдельное разрешение. А если ваш «серый» заказчик находится в России, и вы указываете его в своей декларации, то к нему могут прийти с вопросом: а где отчисления по Единому социальному налогу? В таких случаях граждане регистрируются как индивидуальные предприниматели по упрощённой системе налогообложения, заключают договоры оказания услуг и платят 6% доходов в бюджет. Контрагенты вряд ли будут против: для них это станет «белым» расходом, сокращающим налоговые отчисления.

2. Люди вспоминают свои доходы за последние годы, рассчитывают – могут ли эти средства оправдать покупку. Речь не только о зарплате. Продажа автомобиля? Недвижимости? Доли в предприятии? Сохранились ли документы по этим сделкам, корректно ли уплачены налоги? Если что-то из таких доходов ещё не легализовано, торопятся легализовать, пусть даже с пенями или штрафом – это показывает налоговой инспекции добросовестность плательщика, стремление к мирному решению вопросов.

3. Оформляют заём средств у друзей или родственников – официально, через нотариуса. Помните: это рискованная операция, фиктивный заимодавец имеет все основания потребовать «свои» деньги в полном объёме. Кроме того, у него, в свою очередь, должен быть стабильный источник доходов, показывающий происхождение средств. Впрочем, наши бюрократические структуры слабо взаимодействуют между собой, и если заимодавец находится в юрисдикции другого территориального отделения ФНС, им вряд ли кто-то заинтересуется.

4. Вписывают в документы о покупке недвижимости заведомо заниженные суммы. Недостатки этого способа минимизации налогов многократно описаны, а сделки по цене заметно ниже рыночной привлекают особое внимание контролирующих органов.

Даже если вы не намерены в ближайшее время совершать крупные покупки, приведите свои доходы в порядок уже сейчас. Потом поблагодарите себя за предусмотрительность. Денег в стране всё меньше, и налоговики рано или поздно придут к каждому.