Как продать квартиру с перепланировкой?

12.02.2015

Когда хозяин квартиры приступает к её перепланировке, он не всегда задумывается о том, что недвижимость когда-то придется продавать. С незаконной перестройкой жилья можно жить годами и не столкнуться с необходимостью её регистрации, но только до тех пор, пока не начнется переоформление квартиры на другого собственника. Не секрет, что совершить следку с такой недвижимостью вам будет намного сложнее. Мы расскажем вам о том, как быстро продать квартиру с перепланировкой, не нарушая законов.

Оцениваем масштабы перепланировки

Перепланировкой недвижимости будут считаться любые мероприятия, которые приводят к несоответствию её фактической конфигурации параметрам, установленным в техническом плане БТИ (Бюро технической инвентаризации), в частности:

Снос стен и возведение новых конструкций;
Формирования новых дверных проемов и удаление старых;
Перенос инженерных коммуникаций в пределах одного помещения.

Если перепланировка узаконена, то здесь никаких вопросов не возникает. Однако даже на рынке Москвы и Московской области число квартир, продаваемых с узаконенными изменениями, составляет всего 2–3%, не говоря уже о масштабах всей страны в целом.

Существует три базовых фактора, которые могут повлиять на решение покупателя, относительно сделки с квартирой.

Результат проведенных изменений. Если перепланировка квартиры сделала её более уютной, удобной и просторной, то это может привлечь многих желающих обзавестись квартирой. Некоторым риелторами удается продать такие объекты даже выше стоимости аналогичных квартир без перепланировки;

Скидки с цены. Грамотный покупатель понимает, что после приобретения недвижимости с не узаконенной перепланировкой этим вопросом придется заняться им самим и потратить значительное количество времени и средств. Поэтому они могут потребовать у продавца скидку в размере 10–20% от стоимости;

Отсутствие запрещенных перестроек. Ещё до принятия решения о сделке, покупатель постарается выяснить через проектные агентства, во сколько ему обойдется оформление имеющейся в квартире перепланировке. Любой специалист сообщит ему, что узаконить не удастся.
Объединение балконов с комнатами;

Перенос радиаторов отопления в лоджии;

Соединение газифицированных кухонь и иными помещениями;

Проведение операций с несущими стенами;

Удаление вентиляционных коробов и сантехнических конструкций;

Изменения, повлекшие нарушения противопожарных норм, а также СНиПов, СаНПинов.

Все указанные изменения не подлежат регистрации, и покупателю после оформления сделки придется за свой счет приводить квартиру в первоначальный вид.

Как продать переустроенную недвижимость

В ходе продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой Вы можете столкнуться с двумя вариантами развития событий:
Продажа за наличный расчет. При таком раскладе, если покупатель оказался не совсем внимательным или, узнав о перепланировке, согласился с ней, то смело оформляйте договор. После заключения сделки ответственность перейдет на покупателя. Контракт же заключается на базе старого плана БТИ.

Продажа в рамках ипотечного кредитования. Здесь Вам придется иметь дело не столько с покупателем, сколько с оценщиками от лица обслуживающего банка. Большинство российских финансовых учреждений и сотрудничающих с ними страховых компаний не допускают совершения сделок с перепланированными квартирами.

Именно поэтому, занимаясь поиском покупателей, сразу поставьте базовое условие: квартира будет продана только за наличный расчет.
В ходе продажи квартиры с перепланировкой у Вас могут возникнуть две существенные проблемы:

Отсутствие покупателей. Рынок недвижимости в России в настоящее время достаточно насыщен и потому многие потенциальные клиенты могут отказаться от сделки и выбрать себе другой, более подходящий вариант, с тем, чтобы избавить себя от хлопот.

Необходимость регистрации перестройки квартиры. Отчаявшись найти покупателя, Вы можете постараться узаконить перепланировку самостоятельно. Однако это обернется уплатой штрафа и может быть реализовано через:

Муниципальную администрацию, где в случае отсутствия нарушений, просто выдадут разрешение;
Судебные инстанции, если мероприятия повлекли необратимые последствия для строения.

Во втором случае, помимо уплаты штрафа придется обеспечить возвращение квартиры в первоначальное состояние. Это повлечет дополнительные денежные затраты, а также отсрочит продажу квартиры, как минимум на 5–6 месяцев.

Именно поэтому, постарайтесь осуществлять продажу квартиры в соответствии со следующими рекомендациями:

Снизьте цену на 5–7% и постарайтесь найти покупателей;

После того, как подходящий клиент появился, предоставьте ему дополнительную скидку, чем соглашаться на самостоятельную перепланировку: она займет у Вас порядка полугода, а, значит, есть вероятность потери покупателя;

Сразу старайтесь отмести варианты продажи квартиры в рамках ипотеки;

Если изменения, проведенные в квартире, можно классифицировать как запрещенные, то придется привести недвижимость в первоначальный вид.

Существует ещё один удобный способ оформления перепланировки ещё до продажи квартиры. Им можно воспользоваться, если в БТИ ещё ничего не знают о проведенных в квартире изменениях. В этом случае у Вас имеется возможность оформить уже осуществленные изменения, как планируемые.

Для этого потребуется:

Пригласить на дом специалиста из проектной организации и попросить его составить план уже осуществленных изменений;
Предоставить проект изменений в жилищную инспекцию вместе и документами на квартиру, паспортом и заявлением;
Получить через 30–45 дней разрешение на переустройство и журнал проводимых мероприятий;
Посоветоваться со специалистами относительно сроков выполнения тех или иных строительных работ и аккуратно заполнить журнал;
По истечении указанного в документах времени пригласить на дом специалистов и получить Акт завершения перепланировки;
Запросить новый технический план в БТИ.

Эта процедура займет у Вас порядка 2–3 месяцев и окажется более выгодной с позиции денежных затрат. Кроме того, по итогам её проведения квартиру можно будет продавать без скидки. Да и число потенциальных покупателей такой недвижимости существенно возрастет.

Таким образом, продать квартиру с перепланировкой, безусловно, можно. Однако здесь придется выбирать: самостоятельно узаконивать проведенные изменения или перекладывать эту обязанность на покупателя, при условии, что тот получит существенную скидку.

Возврат к списку