Недвижимость в кризис: стоит ли рисковать?

15.04.2015

Самыми беспроигрышными вариантами инвестиций в кризисное время всегда были драгоценные металлы, ценные бумаги, и недвижимость. Насколько выгодно приобретать недвижимость в кризисной ситуации?

Конец 2014 года ознаменовался повышением спроса на недвижимость в новостройках. Опасаясь дальнейшего повышения цен, вызванного колебаниями валютных курсов, люди принялись скупать недвижимость, но в начале года ажиотаж утих, и сейчас на рынке наблюдается затишье. Кроме того, эксперты дают осторожные прогнозы относительно дальнейшей ситуации на рынке. Стоит ли приобретать недвижимость сейчас?

Вопреки более ранним прогнозам экспертов, рост цен на недвижимость остаётся умеренным. Опыт первого экономического кризиса показал, что рост цен влияет на рынок не лучшим образом, поэтому инвесторы не спешат увеличивать ценники. Кроме того, большую часть предложения составляют продавцы, устанавливающие цены в рублях, поэтому рост цен не превышает 5%.

Ценовая политика зависит от того, о каком сегменте рынка идёт речь. В период с декабря 2014 года по январь 2015 год цены на квартиры в новостройках и ипотеку увеличились после того, как Центральный Банк повысил базовую процентную ставку.

В марте базовая ставка была снижена с 15-16% до 13-14% годовых. Таким образом, цены будут либо снижаться, либо держаться на прежнем уровне. На рынке вторичной недвижимости цены постепенно снижаются, поэтому этот сегмент более привлекателен для покупателей. Однако от инвесторов стоит ожидать акций и скидочных программ, которые снизят цену.

Несмотря на ценовую привлекательность сегмента вторичных квартир, людей интересует преимущественно жильё в новостройках, что объясняется субсидированием ипотечных ставок. В текущей ситуации люди стремятся к сохранению собственного капитала и повышению его доходности, а в текущей ситуации это возможно, только направляя финансы в строительство.

С другой стороны, большую часть рынка недвижимости составляет вторичный рынок. При этом порядка 30% владельцев квартир изначально ориентировались на оплату в валюте, но постепенно начали снижать цены. В некоторых регионах снижение валютных цен составило 20-30%.

Эксперты отмечают, что единой тенденции на рынке вторичного жилья нет, поскольку собственники ориентируются на разные валюты. Собственники, устанавливающие цены в долларах, идут на уступки, вплоть до перевода цен в рубли или обмена по низкому курсу. Те, кто ориентируется на рубли, удерживают фиксированную цену, при которой дисконт составляет не более 5%.

Многие возлагают надежды на ипотеку. Чтобы поддержать строительную отрасль, государство запустило программу субсидирования ипотечной ставки. На данный момент средняя ставка составляет 12% годовых, но учитывая льготную ипотеку, можно ожидать, что цены незначительно повысятся. Однако программа будет прекращена, если средняя ставка снизится до 8,5% годовых.

Агент по недвижимости АН «Монолит Истейт» Марычева Светлана:

"Я думаю, что на рынке новостроек, когда заработает льготная ипотека, можно ожидать повышения цен. А вот рынок вторичного жилья "стоит", продаются те квартиры, где продавцы снижают цену."

Альтернативной ипотеке может стать долевое строительство. Тем не менее, этот вариант всегда считался одним из самых рискованных. Экономический кризис сильно отражается на застройщиках, поэтому подходить к такому шагу стоит основательно. В 2008 году многие объекты капитального строительства оказались замороженными в связи с нехваткой финансирования. Поэтому нужно быть уверенным в порядочности застройщика, а для этого нужно изучить все его прошлые проекты. Полезно провести небольшой расследование, посвящённое изучению его репутации и отзывах, качестве предыдущих объектов. Имеет ли смысл в текущей ситуации инвестировать долевое строительство, и насколько это надёжно?

Агент по недвижимости АН «Монолит Истейт» Марычева Светлана:

"Думаю, что «да». Но необходимо узнать о застройщике как можно больше информации, о его надежности, отзывах дольщиков на предыдущих стройках, посмотреть форумы, т.е. необходимо оценить свои риски. Если это «последние» деньги, то лучше покупать вторичку. Если инвестиции, то я думаю, цены после стабилизации ситуации в стране, будут расти, и инвестировать на будущее выгодно."

Рост цен на недвижимость зависит от многих факторов и может изменяться по мере готовности объекта. На ранних стадиях строительства девелоперы, как правило, выставляют низкие цены, чтобы привлечь максимальное внимание. По мере строительства цены увеличиваются. Если речь идёт о проекте микрорайона, цены могут быть разными даже внутри объектах. Когда речь идёт о точечном проекте, цены остаются на приблизительно одинаковом уровне.

На данный момент в поле зрения покупателей находит преимущественно бюджетное жильё в новостройках эконом-класса. Причём его рассматривают в качестве варианта для покупки не только потребители, но и инвесторы с целью дальнейшей аренды. У молодых семей практикуется схема, при которой квартиру приобретают сначала для себя, а в будущем приобретают новую, а текущую сдают. Какие районы в Нижегородской области можно назвать самыми перспективными сложившейся ситуации?

Агент по недвижимости АН «Монолит Истейт» Марычева Светлана:

"Скорее всего надо говорить не о районах (везде покупают в зависимости от цены), а о том квартиры какой площади пользуются большим спросом – это однокомнатные 33-40 кв. м, двухкомнатные небольшие 50-54 кв. м."