Агентство недвижимости
(831) 261-31-38
(831) 246-52-21 (факс)
ООО «Орион НН»

Как приобрести недвижимость от банка

21.04.2015

Покупка недвижимости, которая находится в залоге у банка, давно перестала быть экзотикой. С учетом непростой ситуации с ипотекой, можно предположить, что число таких сделок может возрасти. Насколько безопасно и выгодно покупать такие объекты, и каковы плюсы и минусы приобретения квартиры с обременением?

Где искать залоговые квартиры

Ситуация, когда возникает необходимость продать находящуюся в залоге квартиру, встречается не так уж редко. Чаще всего это происходит, когда ипотечный заемщик не может продолжать выплаты по кредиту и решает реализовать недвижимость, пока не образовалась задолженность. Также возможен вариант продажи жилья злостного неплательщика, если после судебных разбирательств удастся договориться о продаже квартиры по соглашению сторон. Кроме того, ипотека выплачивается не один год, за это время у заемщика могут измениться семейные обстоятельства и потребоваться другая жилплощадь.

Продажей залоговых квартир обычно занимаются агентства недвижимости, сотрудничающие с кредитной организацией. Также некоторые банки (ВТБ 24, РайффайзенБанк и др.) публикуют информацию о залоговых квартирах в открытом доступе – на специальных витринах залогового имущества. На этих страницах можно найти информацию об основных характеристиках объектов и их стоимости.

Можно ли купить недвижимость дешевле

Принято считать, что квартиры неудачливых ипотечных заемщиков продаются по ценам существенно ниже рыночных. На самом деле это не совсем так: наличие обременения не слишком влияет на стоимость недвижимости. Если объект является востребованным, то и продаваться он будет по среднерыночной цене, ведь банку важно, чтобы долг был полностью погашен, а заемщик хочет вернуть потраченные средства. Единственное, что может подтолкнуть продавца сделать скидку, – срочность сделки, но рассчитывать на серьезный дисконт все же не стоит.

По мнению специалистов, дешевле рынка (на 5-10%) ипотечные квартиры могут продаваться при досудебной реализации имущества, когда задолженность невелика, и обе стороны заинтересованы в быстром погашении кредита. При наличии пеней и штрафов стоимость недвижимости может возрасти, так как продавец рассчитывает выручить сумму, которой хватит на погашение всех долгов.

Зато, если покупатель планирует приобрести квартиру в ипотеку, то банк нередко предоставляет ему льготные условия кредитования: минимальный первоначальный взнос, сниженную процентную ставку, отсутствие комиссий за рассмотрение заявки. Однако на такие уступки готов идти далеко не каждый банк, поэтому условия оформления нового кредита лучше узнать заблаговременно.

Плюсы и минусы покупки залогового жилья

Приобретение недвижимости, находящейся в залоге у банка, часто вызывает у незнакомого с тонкостями этой процедуры покупателя множество вопросов. Чаще всего сомнения связаны с безопасностью сделки и особенностями ее заключения. Среди преимуществ покупки залоговой квартиры можно отметить следующие:

Юридическую чистота объекта

Поскольку на покупку квартиры ранее был выдан кредит, значит недвижимость была проверена службой безопасности банка, а также представителями страховой компании.

Возможность купить квартиру без наценки

Если информация о залоговой недвижимости размещена в свободном доступе, то у покупателя есть шанс выйти на сделку без привлечения посредников. Юридическая чистота объекта, как правило, не вызывает сомнений, поэтому риски в этом случае минимальны.

Льготные условия кредитования

Как отмечалось выше, некоторые банки готовы предложить покупателям залогового имущества ипотеку на специальных условиях (например, по сниженной на 1-2% ставке), а также упрощенную процедуру андеррайтинга.

К числу сложностей таких сделок обычно называют необходимость получения согласия банка на продажу и необходимость снять с квартиры обременение (т.е. погасить долг прежнего заемщика) перед заключением договора. Также некоторые эксперты советуют узнать, не зарегистрирован ли в квартире несовершеннолетний. Дело в том, что принудительно выписать ребенка не позволят органы опеки, и у нового владельца могут возникнуть проблемы.

Особенности сделки

Радикальных отличий между обычной сделкой и приобретением ипотечной квартиры нет – стороны заключают стандартный договор купли-продажи. Однако сначала нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя на продажу, иначе, увидев отметку об обременении, Росреестр попросту откажется регистрировать такую сделку.

Главные риски при покупке залоговой недвижимости связаны с передачей денег. Дело в том, что покупатель фактически должен из собственных средств погасить долг продавца по ипотеке, причем по документам заемщик вносит деньги от собственного имени. Поэтому наиболее безопасным вариантом расчетов считается использование банковских ячеек. При этом в одну закладывают деньги, которые причитаются банку в счет имеющего кредита, а в другую – остаток, который достанется продавцу.

После этого обременение с квартиры снимается и происходит перерегистрация права собственности. Если же у покупателя нет на руках нужной суммы, и он планирует оформить ипотеку (как правило, сделать это можно только в банке-залогодержателе), то сделка займет немного больше времени: будущему владельцу предстоит пройти проверку банка и заключить новый кредитный договор.


Возврат к списку

Лучший сотрудник месяца
Коротков Игорь Николаевич
Сведения о ЧУ «УКЦ-Орион»
(Учебно-кадровый центр ГК "Орион")

Приказ Рособрнадзора от 29.05.2014 N 785 "Об утверждении требований к структуре официального сайта образовательной организации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и формату представления на нем информации" (Зарегистрировано в Минюсте России 04.08.2014 N 33423).