Как взять ипотеку под залог

04.02.2015

При оформлении ипотеки каждый банк требует предоставление залога. Это может быть имущество, которое уже находится в собственности, или объект, приобретаемый по договору ипотеки. Для банка залог имеет большое значение, он будет служить гарантией возврата средств. По этой причине оформление ипотеки с залогом всегда сопровождается различными нюансами и требованиями, которые заемщик нужно знать еще до подачи заявки в банк.

Что может быть залогом

Ипотека под залог жилья чаще всего выдается при условии наложения обременения на покупаемый объект, что наиболее удобно для большинства заемщиков, которые пока что не имеют в собственности квадратные метры. При этом всегда можно оформить ипотеку пол залог уже имеющейся в собственности недвижимости.
Стандартно в качестве залога оставляется жилая недвижимость — это квартиры и дома, которые полностью построены. Некоторые банки могут допустить предоставление в качестве залога нежилую недвижимость, к примеру, земельный участок или дачу. Но тогда заемщику нужно учитывать, что стоимость залога должна соответствовать сумме кредита. Банки не дадут в долг более чем 70–80% от оценочной стоимости закладываемого имущества.

Требования к залогу

Как уже говорилось, ипотека под залог недвижимости выдается только при наличии ликвидного обеспечения. Ликвидное — это легко реализуемое на рынке недвижимости. Банк не должен испытывать трудностей при необходимости продать залог, поэтому любой кредитор скажет заемщику о своих требованиях. Каждый банк будет говорить о своих аспектах, они могут различаться, но, в целом, суть требований везде будет идентичной.

Стандартные требования:

• недвижимость не должна быть старой. Банк укажет максимально возможный год постройки дома;
• к недвижимости подведены все необходимые коммуникации;
• дом не должен находиться в аварийном состоянии, готовиться к сносу или расселению;
• ипотека под залог не будет выдана, если жилье находится в деревянном доме или в помещении с деревянными перекрытиями;
• здание должно быть выполнено из кирпича, железобетона, это требование относится и к фундаменту здания;
• коммунальные квартиры, комнаты в общежитиях без личного санузла и доли в качестве обеспечения не рассматриваются;
• залог должен быть полностью юридически чистым;
• не допускается наличие временно выбывших жильцов;
• на объект не должно быть наложено обременение или арест;
• если речь об имуществе, которое принадлежит заемщику, то право собственности не должно вызывать у банка нареканий.

Все эти аспекты должны подтверждаться документально, какие именно бумаги для этого потребуются, обязательно скажут в банке при оформлении ипотечного кредита.

Ипотечный кредит под залог недвижимости всегда сопровождается обязательной процедурой проведения оценки. Это делают сотрудники экспертных агентств, имеющие разрешение на свою деятельность. Чаще всего банки рекомендуют определенных оценщиков, либо заемщику придется самому искать того, кто проведет процедуру оценки. Оплачивает услугу также заемщик.

Ипотека под залог покупаемого жилья

Такой вид жилищного кредита оформляется гражданами чаще всего. Это, собственно, классическая ипотека. Не нужно иметь собственной недвижимости, так как это будет ипотека под залог квартиры, которая как раз и покупается за счет оформления кредита. Банк должен будет убедиться, что продавец и сам объект юридически чистые, что сделка является безопасной, поэтому кредитор будет очень тщательно все проверять.

Когда ипотека одобрена, заемщик начинает поиски жилья. Предварительно банк обязательно расскажет свои требования к недвижимости, которые необходимо соблюдать. После того как подходящий вариант найден, собирается определенный пакет документации на этот объект и продавца. Продавец должен указать документально каким образом эта недвижимость стала его собственностью, нет ли действующего обременения, нет ли лиц, которые в дальнейшем могут претендовать на это помещение.

После того как все бумаги предоставлены в банк, они проверяются, а далее, если нет никаких нареканий, ипотечный кредит под залог жилья одобряется окончательно. Теперь происходит подписание кредитного договора и составление закладной на приобретаемый объект.

Жилищный займ под залог собственного жилья

Чаще всего ипотека под залог имеющегося жилья интересует гражданина, когда он желает купить объект недвижимости, несоответствующий требованиям кредиторов к залогу. Допустим, он хочет приобрести комнату в коммунальной квартире, долю, какой-то недостроенный объект, дом, который признан аварийным. Стандартным методом ипотечный займ не оформить, но если имеется в собственности другая недвижимость, которая как раз и соответствует требованиям, то можно получить займ под нее.

Требования к залогу будут аналогичными, объект должен соответствовать заявленным требованиям кредитора, а владелец, который и выступает заемщиком, должен быть полноправным собственником.

Страхование закладываемого имущества

Банк заинтересован в сохранности залога, точнее, не в его сохранности, а в том, что если с заложенным имуществом что-либо случится, банк не останется с риском финансовых потерь. Для этого каждый кредитор потребует от заемщика застраховать предмет залога. Это страхование является обязательным условием оформления, без приобретения соответствующего страхового полиса получение ипотеки будет невозможным.

Смысл страхования заключается в том, что если с залогом что-либо случается, то страховая компания выплачивает банку остаточную сумму долга. В результате заемщик более не должен платить банку, задолженность будет полностью закрыта. Страховые случаи — это потеря или порча имущества. К примеру, это может быть пожар, землетрясения, действия природных катаклизмов, катастроф, взрывов и прочего.

Обычно банк работает в тандеме с определенной страховой компанией и предлагает заключение договора именно с ней, но если этот страховщик по каким-то причинам не устраивает заемщика, то по закону он имеет полное право выбрать иную компанию, в которой он приобретет полис.

Страхование — услуга не бесплатная, обычно страховая премия платится раз в год в виде тринадцатого платежа. Тарификация в различных компаниях будет отличаться, но в среднем это будет около 1% в год от остаточной суммы задолженности перед банком. Допустим, если в кредит ушло 2,5 миллиона рублей, то за первый год заемщик заплатит за страховку примерно 25000 рублей. В последующие годы сумма основного долга будет снижаться, поэтому и страховая премия будет регулярно уменьшаться. Оплата происходит каждый год, пока ипотечный кредит под залог недвижимости не будет погашен. При несоблюдении условия приобретения полиса банк имеет право потребовать расторжение кредитного договора.

Права и обязанности заемщика при наложении обременения

В принципе, после наложения обременения в жизни заемщика ничего не меняется. Он также будет иметь на реках свидетельство о собственности, может полноценно пользоваться эти объектом, приписывать/выписывать кого пожелает. Единственное, что невозможно сделать, — это поменять собственника помещения. То есть, если оформляется ипотечный кредит под залог квартиры или дома, это имущество нельзя подарить, завещать, продать его самостоятельно (продажа возможна только при согласии банка). Некоторые банки могут запрещать сдачу заложенных квартир в аренду, так как это влечет дополнительные риски. Или же сдача в аренду будет возможна, но только при согласовании этого действия с банком. Обременение будет снято только после того как кредитный долг заемщика будет погашен в полном объеме.

Получение жилищного займа без оставления залога невозможно, но так как все банки готовы принять в виде обеспечения приобретаемый объект, то возможность купить жилье в кредит есть у каждого. Главное, чтобы заемщик подходил под требования банка и имел доход, позволяющий выплачивать долг.