Агентство недвижимости
ООО «Орион НН»

Кризис или рост?

14.08.2008

Российскому рынку жилой недвижимости аналитики за последние месяцы неоднократно предсказывали обвал, а ситуация в некоторых регионах страны подтверждала неблагоприятные прогнозы. В то же время нижегородские эксперты уверены, что слухи о падении цен на локальном рынке сильно преувеличены, но возможность их незначительного снижения все-таки не исключается.


Галина Зайцева

Основной предпосылкой для пессимистического сценария развития событий аналитики считают возрастающий разрыв между стоимостью квадратного метра и реальными доходами населения. Если в 2006 г. увеличение платежеспособного спроса привело к тому, что цены резко поднялись, то сейчас отмечается его уменьшение, связанное в том числе и со сложностями ипотечного кредитования. А это значит, что недоступность недвижимости для основной массы реальных покупателей, по мнению пессимистов, вполне может привести к обвалу рынка.

Последствия снижения платежеспособного спроса уже ощутили на себе некоторые регионы страны. В частности, на рынке Казани заметно снизилась покупательская активность: по данным электронных СМИ, продажи вторичного жилья там сократились на 20-30% по сравнению с прошлым годом, а цены на него за 6 месяцев 2008 г. выросли менее чем на 1%. В похожем положении оказались города Сибири, где, по словам и.о. руководителя дополнительного офиса РАН «Калинка» Михаила Куликова, квартиры подешевели. «Ценовая ситуация на рынке жилья обсуждалась на прошедшем XI Национальном конгрессе по недвижимости, - поясняет он. - Риэлторы из Иркутска, Новосибирска, Омска отмечали, что рынки в этих регионах встали – на одного покупателя приходится около 30 квартир».


***

На нижегородском рынке жилой недвижимости, как и на большинстве локальных рынков центральной части России, картина другая – здесь по-прежнему сохраняется устойчивая тенденция к росту цен. Спрос и предложение на протяжении последнего года находятся в состоянии шаткого равновесия. «Количество предложений сохраняется примерно на одном уровне, - отмечает руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф» Алексей Чемоданов. – Несмотря на то что в Нижнем Новгороде строится все больше жилья, объем предложений на первичном рынке достаточно стабилен и не подвержен сильным колебаниям, что подтверждают и объемы продаж – в текущем году они увеличились на 10% по отношению к 2007 г.». На вторичном рынке, более зависимом от конъюнктуры, объем предложения остается стабильным и оценивается примерно в 2 тыс. квартир. Это средний уровень для нашего города, который восстановился после ценового скачка 2006 г. и последующего периода стагнации (два года назад единовременно продавалось около 1,5 тыс. квартир, а в 2007 г. объем предложений вырос до 2,7 тыс. объектов).

В то же время структура спроса на нижегородские квадратные метры неоднородна: сегодня наиболее востребованы квартиры в новостройках и домах, сданных в эксплуатацию 3-5 лет назад. На вторичном же рынке, по утверждению начальника отдела по работе с жилой недвижимостью АН «Алые паруса» Любови Махровой, продавцов гораздо больше, чем покупателей. «Нижегородцы, как правило, улучшают свои жилищные условия за счет покупки строящихся квартир, а те, кто останавливает выбор на готовом жилье, предъявляют к его качеству повышенные требования, - комментирует она. – Однако потребительские характеристики большинства квартир, выставляемых на продажу на вторичном рынке, невысоки, поэтому предложение большое, а покупатель на него не реагирует».

Иного мнения придерживается специалист по недвижимости АН «Орион» Михаил Патин. «Нельзя сказать, что жилье в домах 60 – 90 гг постройки продается хуже, просто оно востребовано другими категориями покупателей, - считает он. – Наша практика показывает, что подавляющее большинство квартир не застаивается, а вот цены на них изменяются неодинаково: современное жилье дорожает быстрее, что подтверждает усиливающуюся сегментацию рынка».


***

Правда, динамика цен идет вразрез с наблюдениями риэлторов о предпочтениях нижегородцев – стоимость готового жилья увеличивается быстрее, чем строящегося. Согласно данным ГК «Триумф», за 7 месяцев 2008 г. квадратный метр на вторичном рынке подорожал на 20%, а на первичном – лишь на 10%. «Налицо двукратная разница в росте, - констатирует г-н Чемоданов. – Впервые за последние годы ценовые тренды разошлись, хотя раньше рынки развивались по одним и тем же законам». Причина такого расхождения заключается в том, что застройщики в условиях нарастающих объемов строительства уже начинают конкурировать за клиентов (в частности, активнее продвигать свои объекты), а платежеспособный спрос все-таки ограничен. Ведь у покупателей, желающих приобрести жилье повышенной комфортности (именно оно преобладает на первичном рынке), зачастую недостаточно для этого финансовых возможностей, а те, кто в состоянии сделать подобную покупку, стремятся переехать в квартиры более высокого класса.

Но несмотря на разницу в темпах роста, вектор изменений все-таки одинаков. Цены на нижегородском рынке жилья по-прежнему продолжают подниматься, хотя в летний период движение вверх замедлилось. Если готовая недвижимость, по информации ГК «Триумф», показывала зимой рост 3-5% в месяц, а строящееся жилье – 1-2%, то летом один сегмент замедлил темп до 0,5-0,7% в месяц, а второй даже незначительно снизил среднюю цену (на 1%). «Говорить об этом как тенденции не стоит, осенью рынок опять оживится, - уверен Алексей Чемоданов. – На кратковременное замедление роста влияет сезонность, а также появление на первичном рынке новых объектов, которые сразу «охлаждают» среднюю цену по городу (как известно, цена квадратного метра на начальной стадии строительства ниже, чем на последующих)».

Для первичного рынка собеседники «Деловой недели» выводят следующую формулу роста: индекс строительной инфляции, которая превышает потребительскую, плюс 3-4% (то есть около 20% в год). «Цены растут, поскольку дорожает земля, увеличивается стоимость стройматериалов (например, за последние 4 месяца рост цен на арматуру составил 50%), себестоимость строительства и т.д., - дополняет вице-президент холдинга «Квартстрой-НН» Александр Байгушев. – Вместе с тем увеличивается и спрос – за счет роста материального благополучия граждан и развития ипотеки».


***

Ипотека, конечно, влияет на покупательскую способность нижегородцев. Как отмечает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева, с участием этих кредитов проходит до половины сделок на первичном рынке. Однако средняя сумма ипотечного займа, составившая, по данным ЦБ РФ за 2007 г., 1,5 млн руб., говорит о многом. «Как правило, она направляется не на покупку нового жилья, а на улучшение жилищных условий, когда существенную часть необходимых средств составляют деньги от продажи прежней квартиры, - комментирует г-жа Романчева. – А это уже другая ситуация, нежели приобрести квартиру в ипотеку целиком и с уверенностью выплачивать кредит в течение 20-30 лет».

Все большую востребованность и перспективность кредита на улучшение жилищных условий подтверждают и банкиры. «До 80% операций на рынке недвижимости составляют альтернативные обмены, - отмечает директор офиса Городского ипотечного банка в Нижнем Новгороде Галина Авдеева. - В этих случаях заемщик располагает 50-80-процентным первоначальным взносом, так что ему не нужно брать кредит на всю стоимость квартиры». Что касается кредитования «чистых» покупок, то здесь, по мнению г-жи Авдеевой, наибольшим спросом пользуются готовые одно- и двухкомнатные квартиры – обычно именно таков выбор заемщика, покупающего первое в своей жизни собственное жилье.

Впрочем, глобального воздействия на спрос ипотека пока не оказывает – в целом по рынку жилой недвижимости доля ипотечных сделок не превышает 20%, к тому же динамика прироста российского ипотечного рынка за первое полугодие 2008 г. несколько снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В этой ситуации Нижегородская область демонстрирует неплохие показатели: согласно данным Городского ипотечного банка, по динамике прироста наш регион примерно в 1,2 раза обгоняет ПФО, а приволжский показатель в свою очередь в 1,3 раза превышает общероссийскую цифру.

Однако прирост объемов ипотечного кредитования совпал с увеличением доли просрочек (по мнению экспертов, пока этот показатель не превышает 1-2%), повышением процентных ставок, а также ужесточением требований к заемщикам. Почти исчезли программы, допускающие подтверждение дохода в заявительной форме, практически все банки начали требовать наличия первоначального взноса не менее 15-30%, все реже стали выдаваться кредиты гражданам, получающим доход за рубежом. По наблюдению риэлторов, действия банков привели к увеличению отказов в выдаче ипотечных кредитов и отчасти сдержали платежеспособный спрос.

«Доходы растут не так быстро как ставки по кредитам и цены на недвижимость, - признает Галина Авдеева. - Поэтому для облегчения ситуации с получением займов многие банки сегментируют свои предложения. Одни предлагают выгодные условия по загородной ипотеке, другие – для молодых семей, третьи – для клиентов, работающих по найму и т.д. В этой ситуации потребителю важно выбрать программу, подходящую именно ему». Тем более что многие банки совместно с застройщиками разработали новые программы, в которых вопреки основному тренду начали снижать процент первоначального взноса и ставки по кредитам.


***

Итак, главным фактором, определяющим ситуацию на нижегородском рынке жилья, оказался не объем предложения, необходимого для удовлетворения жилищных потребностей, а недостаток платежеспособного спроса. «Объем предложения растет за счет нового строительства, но решить квартирный вопрос можно только при условии увеличения доходов основной массы населения, которое могло бы себе позволить купить квартиру», - подчеркивает Татьяна Романчева.

Поэтому резкое увеличение объемов строительства может представлять для устойчивости рынка потенциальную опасность. «Если выйти на большие объемы прямо сейчас, то, по законам рынка, увеличение предложения сбалансирует величину спроса и снизит цены, - комментирует г-н Байгушев. - Однако такая ситуация маловероятна. Дело в том, что запланированные строительные проекты реализуются с определенной задержкой, связанной с длительной подготовкой земельных участков, дефицитом технических и коммуникационных мощностей, а также с так называемым «входом в проект» - ценой земли. Поэтому строительство идет не столь быстрыми темпами, при которых увеличившееся предложение может значительно повлиять на цену квадратного метра».

Однако более существенным следствием избыточного предложения и первым индикатором «неблагополучия» рынка будет увеличение сроков продажи квартир в новостройках. В изменившихся условиях застройщики не смогут существенно понизить цену квадратного метра - ведь его себестоимость постоянно растет, а рентабельность строительного бизнеса уже не так высока. «В Москве были периоды, когда дома сдавались в эксплуатацию с 40% непроданных квартир, а в Нижнем Новгороде встречались случаи, когда в новостройках «зависали» большие 3-комнатные квартиры, - сравнивает г-жа Романчева. – Сейчас этого нет. Если же сроки продаж действительно станут увеличиваться, в первую очередь пострадают мелкие застройщики, которые, лишившись финансирования дольщиков, начнут затягивать строительство своих объектов, а у крупных компаний после сдачи домов останется непроданное жилье».

Вторым индикатором может оказаться выброс на вторичный рынок инвестиционных квартир, но такая опасность еще менее вероятна. Во-первых, их продажа пошатнет устойчивость рынка только в том случае, если «спекулятивная» доля превысит 30% в общем объеме предложений. К подобному показателю нижегородский рынок приближался только в 2006 г. - по словам Татьяны Романчевой, доля спекулятивных сделок тогда достигала 20-25% (сейчас она составляет 10-12%).

Во-вторых, чтобы оказать влияние на рынок, потребность частных инвесторов продать свои квартиры должна быть массовой, однако сегодня нижегородцы по-прежнему продолжают покупать инвестиционные квадратные метры, а если и реализовывать, то с расчетом на хорошую прибыль. «Сегодня сформировался определенный круг инвесторов, вкладывающих в ликвидное жилье, - говорит Михаил Патин. – Причем, вложения делаются как в первичный (что наиболее часто), так и вторичный рынок. К примеру, у нас был клиент, который целенаправленно инвестировал в готовое жилье, расположенное поблизости от центра города».

В сознании россиян недвижимость является самой надежной защитой от инфляции, и расстаться с ней заставят либо крайне неблагоприятные внешние факторы, либо новый инвестиционный продукт. «О том, что инвесторы выбросят свои квартиры на рынок, говорится давно, - рассуждает директор по продажам АН «Выбор» Александр Жилевский. – Но что купить взамен? У нас нет альтернативы этому инструменту инвестирования». Когда она появится, и нижегородцы осознают ее привлекательность, тогда и возможна массовая продажа инвестиционных квартир и, как следствие, общее снижение цен.


Михаил Патин    "Полезная площадь"   14.08.2008г.



Возврат к списку